投资客被套牢?杭州二手房挂牌激增,成交量却大跌!

PART 1

“你这房子,最多赚30万,还不一定卖得掉。”

听到中介的分析结果,房东大丁颇为懊悔。本以为捡了个便宜,能赚笔快钱,哪曾想还可能砸在手里。

大丁是新杭州人,三口之家,早在2016年,夫妻双方名下,就有2套房产。但你知道的,去年楼市这么火,尤其限价红盘,购房者更是抢得昏天暗地。

“买到即赚到”这极具煽动性的口号,同样让大丁蠢蠢欲动。

去年下半年,大丁做了一个重要决定:卖掉闲林那套平时出租的房子,腾出房票和资金,抢购超级红盘。

结果不用我多说了吧,在那个全款+拼关系的时期,大丁屡战屡败。

今年4月,摇号新政出台,大丁重燃希望。梧桐郡、华夏四季、西湖国际城、澜天、西雅图……所有红盘,几乎一个不漏,全去报名摇号。

但和绝大多数人一样,大丁只是陪跑了一次又一次。

几近麻木之际,疲惫不堪的大丁,偶然得知了一个消息——城东某交付楼盘,还有少量限价现房,因为预售证拿得早,无需摇号。但必须一次性付款,且搭售一个65万天价车位。

大丁粗略算了下,89㎡单价2万8,算上车位超值部分45万,实际价格也就3万3。跟周边二手房比,仍有数千差价。

“就算加上双税,还有得赚,关键是现房,买了就能卖,然后可以继续摇号。”尽管大丁本身对这个楼盘不感冒,但还是被这“完美方案”成功诱惑。

6月下旬,大丁通过公司领导关系,搞到了一个名额。自有资金,加上朋友借钱和信用贷,勉强凑足了这近320万房款。

拿到房子后,大丁却不急着卖了,想等行情再疯狂些。没想到,等来了7月土拍密集降温。眼见势头不对,大丁马上跑到中介挂牌。

于是,就出现了文章开头的一幕。中介还说,这是现阶段,理论上能最多赚到的钱。

现在的大丁很是焦躁,他希望赶紧卖掉,哪怕最后只是保本微利。

PART 2

同样因卖房而苦恼的,还有老周。

老周也是典型投资客。去年以来,因为新房迟迟买不到,索性退而求其次,投资了一套二手学区房。

在老周看来,二手房虽然价格高,但带优质学区的,至少也能保值吧。

房子买在滨江,学区是江南实验小学。今年3月刚入手,89㎡两房,中等偏上楼层,装修一般,买入价450万,折合单价5万多。

“当时买的时候,基本一周一个价,动不动就涨5万、10万。”

没曾想,一过户完,新房摇号了。老周懵逼了,5月初赶紧把房子挂到中介门店,想着脱手去摇新房,毕竟新房红利摆在那里。

450万买入价,老周挂牌480万,加上当时承担的税费,基本算“平价”。

但房子没满两年,买家要额外交5.6%的增值税。这么一来,总价接近507万,单价涨到了5万7。

5万7是什么概念?这差不多是近半年来,该小区最高的实际成交价了。

挂牌起初,还有不少人来询价。但7月以来,问的人明显变少了。中介告诉老周,土拍降温后,购房者变谨慎了,挂牌量也增多了。

“选择余地大了,需求却降了,一增一减。性价比不明显的二手房,现在还真不好卖。”中介说。

但老周叫苦不迭,算上时间资金成本,480万已经亏本了,要是再降价,岂不是更亏。但眼下的情形是,你不接受,就大概率卖不掉啊。

PART 3

7月以来,类似大丁、老周这样的短期出货投资客,有明显增加迹象。

一个直接信号是:不满两年的二手房,挂牌量多了不少。

不满两年,意味着需要额外缴纳5.6%增值税,这可是一笔不小的费用。尽管大多数情况下,由买家承担,但卖家获利空间降低了。

所以,除非急着脱手,又或者缺钱,正常行情下,包括投资客在内的多数卖家,基本会熬过两年期限,再出手。

但受行情预期变化影响,规律正在转变。

以杭州链家网为例,最新挂牌的100套房源里,接近3成,未满两年。其中,更有部分房源,当月成交、当月挂牌。

金地艺境一套88㎡的房子,上一次交易是今年7月13日,但7月19日即挂牌出售,中间只隔了6天。像三华园、天城府等,也有房源属于此列。

还有不少新小区,交付不久,就有大量房源挂牌。

比如,今年6月交付的金隅学府,杭州市住房交易监管服务平台显示,5月21日至今,已有16套房源挂牌;去年底交房的淮矿东元府,6月4日至今,有13套房源挂牌。

还有首开望宸(去年底交付),近3个月时间,挂牌了76套房源。已成交房源,最低2万8,最高卖到3万2。

此外,融创河滨之城、美哉美城,和欧美金融城等次新房,也有大量房源挂牌。其中,河滨之城挂牌房源高达134套、欧美金融城84套,都未满两年。

虽然此前也有楼盘,一交付就直接挂牌,但数量远没有现在这么集中。

从概率上讲,这些挂牌房东,更可能属于投资客。毕竟,如果是自住目的,哪有买来就卖掉的道理。当然,不排除存在部分置换房东。

PART 4

投资客们的“集体出货”,不难理解。

进入7月,各种利空消息不断。先是土拍连续降温,再是中央再次强调“坚决遏制房价上涨”,以及深圳加码出台限售政策。

所有因素叠加在一起,形成了巨大预期效应。一片看空声下,二手房成交量应声下滑。

数据显示,7月杭州二手房共成交6809套,相比6月,大跌4成。

要知道,去年7月,成交高达9732套;2016年更多,高达10947套,甚至超过当年五六月份。

与此同时,挂牌量激增。二手房交易监管服务平台数据显示,7月1日至今,短短1个月,杭州市区(含临安、富阳)挂牌二手房源,高达2万套。

即便去掉重叠房源,规模也非常惊人。

当然,客观的讲,所有新增二手房源中,带有“未满两年”这种显著标签的投资性房源,占比并不高。

当中一个很大原因是,仍有部分房东,对即将到来的“金九银十”行情,抱有希望。

中介小王为我讲述了个中逻辑:

首先,限价红盘摇得差不多了,一些疲乏的购房者,会重新回归二手房;

其次,8月将有一批高地价楼盘上市,如公园1872、都会森林等。部分超过周边二手的高房价,会拉高客户心理预期,有利二手房。

说得有没有道理?不好判断,但有一点可以肯定:目前二手房价,并未出现明显松动。

话句话说,买卖双方正在进行激烈交锋。这场博弈,或者拉锯战的分水岭,或许就是传统意义上的“金九银十”。

那么,多空双方,谁能获胜?

至少我身边大多数人,更倾向于现阶段看空。毕竟,二手房一路狂奔太久了,是时候休息下了。

来源: 层楼

作者: 江公子/麦格

今日头条